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淺議不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記及其實(shí)現(xiàn)

瀏覽次數(shù)：4015　發(fā)布時(shí)間：2014/12/31 11:47:40

 
　　所謂不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。2007年《物權(quán)法》頒布并規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，歷經(jīng)7年醞釀，今年11月24日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》終于面世，條例自2015年3月1日起施行。《條例》一公布，即引發(fā)了社會(huì)各界的廣泛討論。之前被熱議的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記單元等事項(xiàng)，依然是被關(guān)注的焦點(diǎn)。《條例》還被公眾寄予了防治腐敗、遏制高房?jī)r(jià)、提高政府效能等諸多期望。


　　不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記迫在眉睫


　　當(dāng)前我國(guó)“房地二分”、多頭管理的制度制約了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)歸屬國(guó)土資源部門、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部門、林業(yè)部門、漁業(yè)部門等多部門管理，登記管理較為混雜，信息系統(tǒng)不統(tǒng)一，不利于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的有效進(jìn)行。明晰不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)管理秩序，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記迫在眉睫。


　　不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以抑制房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，建立基礎(chǔ)信息平臺(tái)和依法公開(kāi)查詢機(jī)制，通過(guò)公示公信可以有效遏制房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗行為。


　　不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以有效遏制炒房和平抑高房?jī)r(jià)。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，治理不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)交易行為，防治一些群體利用不正當(dāng)方式多占多用、占而不用和不正當(dāng)交易等，減少不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)場(chǎng)資源的合理配置，緩解因供需不平衡引發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)資源的價(jià)格上漲。實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢，還可以保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，減少交易過(guò)程中的糾紛。


　　不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有助于不動(dòng)產(chǎn)規(guī)范管理。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，為國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控和微觀管理，為不同收入群體和區(qū)域適用差別化政策創(chuàng)造了條件，有助于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。


　　推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的阻力


　　不動(dòng)產(chǎn)管理部門多頭，利益沖突協(xié)調(diào)難。不動(dòng)產(chǎn)管理權(quán)是一種行政資源和權(quán)力，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，意味著相關(guān)部門權(quán)力的讓渡，不可避免遇到阻力。《條例》頒布不久，國(guó)土資源部即表示采礦權(quán)和探礦權(quán)暫不納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。《條例》規(guī)定在國(guó)家層面有國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一登記，而在地方層面并未明確具體負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的機(jī)構(gòu)，且區(qū)分市縣兩級(jí)，其登記管理機(jī)構(gòu)的確定及體制整合將面臨諸多挑戰(zhàn)。


　　不動(dòng)產(chǎn)立法不統(tǒng)一。不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施過(guò)程中適用法律問(wèn)題較為復(fù)雜，《條例》最后規(guī)定“本條例施行前公布的行政法規(guī)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定與本條例規(guī)定不一致的，以本條例規(guī)定為準(zhǔn)”，而《條例》實(shí)施前公布的法律如果與《條例》發(fā)生沖突，該適用哪些條款?依照法律適用原理則應(yīng)有優(yōu)先適用法律，這將使條例普遍適用的效果大打折扣。


　　統(tǒng)計(jì)口徑及技術(shù)性操作差異大。目前各類不動(dòng)產(chǎn)分別依照業(yè)已制定的法律予以登記，統(tǒng)計(jì)口徑、登記程序、登記內(nèi)容等各不相同，城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)登記二元分割。且當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)信息泄露頻發(fā)安全事件的背景下，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)及信息查詢制度的設(shè)置如何確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人信息安全，也將是不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施后要解決的重要問(wèn)題。


　　逐步推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記


　　不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心是要做到“四統(tǒng)一”，即登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的統(tǒng)一。因當(dāng)前我國(guó)各領(lǐng)域各地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記執(zhí)行情況不一，需要漸進(jìn)式、多途徑實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。同時(shí)加快修改現(xiàn)行法律法規(guī)，統(tǒng)一登記規(guī)則，進(jìn)一步制定《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，從制度上破除不動(dòng)產(chǎn)登記的藩籬。


　　登記主體的逐步統(tǒng)一。《條例》規(guī)定縣級(jí)以上人民政府確定一個(gè)本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。目前可行的做法是允許不動(dòng)產(chǎn)登記的職責(zé)與行業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)交易監(jiān)管等職責(zé)分離，由國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，但行業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由相關(guān)部門承擔(dān)。國(guó)家層面的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)已經(jīng)整合，國(guó)土資源部地籍管理司(不動(dòng)產(chǎn)登記局)負(fù)責(zé)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作。據(jù)央視報(bào)道，目前全國(guó)已有22省份基本完成不動(dòng)產(chǎn)登記省級(jí)職責(zé)整合，而市縣級(jí)的不動(dòng)產(chǎn)登記主體整合難度較大，目前各省普遍未有效啟動(dòng)。地方差異是主要原因，如部分地方如深圳市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，由深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)(海洋局)具體負(fù)責(zé)，則無(wú)須再度整合。須確立市縣級(jí)政府牽頭部門，參與部門，明確權(quán)責(zé)，最終將不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)統(tǒng)歸國(guó)土資源部門的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記主體的全國(guó)統(tǒng)一。


　　登記內(nèi)容的逐步統(tǒng)一。由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)分散登記體制，各自形成一套獨(dú)立的登記體系，內(nèi)容不一。《條例》要求設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記薄，并明確了登記內(nèi)容。目前不同類型不動(dòng)產(chǎn)的登記進(jìn)度和內(nèi)容差別大，當(dāng)務(wù)之急首先完成各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的確權(quán)登記，再逐步實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記。尤其是農(nóng)村宅基地、建設(shè)用地等集體土地多數(shù)尚未實(shí)現(xiàn)登記確權(quán)，應(yīng)該首先完成此類不動(dòng)產(chǎn)的登記確權(quán)，再實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記，與《條例》的規(guī)定接軌。逐步改變當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)多產(chǎn)權(quán)證書并存的情況，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，確保不動(dòng)產(chǎn)登記信息的真實(shí)和準(zhǔn)確，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記薄的共示公信力，降低不動(dòng)產(chǎn)交易的成本。


　　加強(qiáng)登記信息的共享與保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記最終完成的標(biāo)志是實(shí)現(xiàn)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信息共享，依法公開(kāi)查詢。國(guó)務(wù)院國(guó)土資源部門牽頭建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，各級(jí)登記機(jī)構(gòu)的信息要納入統(tǒng)一基礎(chǔ)平臺(tái)。不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)也是房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)準(zhǔn)備和重要保障。應(yīng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的共享與保護(hù)，在保障公民依法享有的查詢權(quán)利的同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行保密，確保公民合法不動(dòng)產(chǎn)的信息安全和財(cái)產(chǎn)安全。